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物流行业地产供不应求租金一路涨价
编辑:上海天天搬场运输有限公司时间:2017-07-24 08:57
在广州南海普洛斯物流园,唯品会拥有占地2万余平方米的B2C物流仓库。这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站。据公开资料,2011年,唯品会的活跃用户数从2010年的30万增长至150万户,总订单量从2010年的90万增长至720万。
中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内,很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库。然而,按照仲量联行的统计,目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。需求强劲
目前,国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。抓住了一个细分市场,普洛斯做得顺风顺水。
一库难求
越来越多的业内人士发现:物流地产是一个很好的细分市场。仲量联行数年来一直关注这个细分市场,其北京研究部董事覃晓梅向记者表示,在北京,国际标准仓的空置率不到2%。按照该公司的统计,截止到去年第四季度末,北京仓储物流平均净有效租金达每天每平方米0.99元,同比增长12.5%
今年2月普洛斯曾宣布,在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心。该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议,分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区,租赁面积共计2.1万平方米设施。加上9.1万平方米位于普洛斯武清物流园区的运营中心,该客户在中国租用普洛斯设施面积增长了近一倍。
电子商务的发展速度之快,对仓储物流需求之强劲,可能让物流地产开发商始料未及,窃喜不已。2008年12月唯品会成立时,仓库位于办公区,只有数十平方米,此后3年,唯品会的仓库经历5次搬迁,从数十平方米到800平方米,再升级为9000平方米的独立仓库;2010年10月,唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园,占地2万多平方米。2011年,唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议,在该镇普洛斯物流园建立华东物流中心,仓库占地2万余平方米。唯品会在2010年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资,两次获得投资都伴随着租赁更大的仓库。
2011年7月,唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米;9月,华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中,西南物流中心——成都宝湾物流园投入使用;12月初,华北物流中心——北京首发物流园投入使用。据称,到去年底,这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。而在整个中国,国际标准仓的面积不过1300万平方米。
2012年3月23日,唯品会于美国上市。可以说,风投的不少钱间接进入了物流地产商的口袋。据i美股Ricky专栏的分析:仓储物流开支是唯品会运营开支的大头,而且随着营收规模扩大而增加,维持在20%左右。2008~2011年,唯品会的仓储物流费用分别为61万、580.9万、4547.8万美元,占总营收比例分别为21.8%、17.8%、20%。
另外一家电商ihush俏物悄语也是普洛斯的客户。ihush俏物悄语去年底租赁位于江苏省苏州市普洛斯昆山物流园2.44万平方米的物流设施。这是一家销售品牌时尚用品的在线零售商。这家公司租赁的物流设施将作为该公司的地区分销中心,完善公司的供应链。
中国新兴城市中的很多城市,尤其是华北、华南和西部城市依然处于优质设施供应匮乏的状态。一线城市土地价格决定了工业地产必将向更多的二、三线城市下沉。而围绕着一线城市周边或者二线城市大的制造业中心,都有仓储物流地产巨头进入。而同时,公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施的大投资,也为这些内陆城市发展物流地产提供了契机。
越来越多的资本开始进入物流地产领域。同时,除了一些传统上的境外工业地产商,国内的华润、招商局等集团也开始进入物流仓储领域。一些传统意义上的住宅开发商进入工业园区开发,业态中也都涉及了物流地产,譬如万通。
还有一些产业资本也看中了物流地产。联想的弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团。在集团层面,豪德集团也已更名为毅德控股,并计划在香港联交所上市。在具体操作层面,弘毅投资和豪德集团还共同出资,成立了深圳毅德投资管理有限公司。毅德投资一位负责人说,毅德投资目前在全中国开发建设大商贸物流中心和城市综合体,包括商业连锁运营、商业地产、物流、电子商务等。 在中国,有多少电商几乎是没有办法统计的。电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景。据高力国际的统计:2011年市场为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业。需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团,他们的销售额主要是受到国民人均可支配收入不断提高的推动。
制造业的需求也给普洛斯们提供了巨大的机会。普洛斯苏州建屋工业园地处工业园距离上海仅1小时车程,高速路连接上海主要的交通港和机场。园区为三星、雅玛哈、松下、施耐德等70多家跨国企业提供生产和物流平台。
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高力国际认为,进入2012年,北京物流物业的需求似乎并没有减退的迹象。鉴于来自第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求,一些新项目预计将在2012年进入市场。这些项目总净可出租面积将达289374平方米,包括普洛斯首都机场大通关基地、安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等。然而,这些项目大多数到2012年下半年才会竣工落成,因此,市场整体平均空置率将会保持相对稳定。由于租户的选择有限,业主将利用这一优势,推动2012年租金保持继续上升的趋势。而高力国际统计的去年第四季度的北京工业地产空置率为0.67%。
上海同样是供不应求。按照高力国际的统计:去年第四季度,浦东的仓储物流租金水平环比第三季度上涨1.16%至每天每平方米人民币1.4元,青浦的租金环比上涨4%至每天每平方米1.3元。他们认为,由于业主惜售,预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。
供给不足造成了租金的不断上涨。仲量联行认为,目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米,仅相当于美国波士顿一个城市的水平。而到了2015年,符合国际标准的仓库总体量有望提升到2000万平方米,但这些增长将主要来自于现有的主要物流中心城市。